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신축 빌라부터 깡통전세까지, 전세 사기 이렇게 피하세요

요잇다

2024년 12월 30일 — 11 min read

요즘 부동산 시장에서 가장 뜨거운 이슈 중 하나가 ‘전세 사기’입니다. 특히 사회초년생이나 신혼부부 같은 청년층이 주요 피해자로 떠오르고 있죠.

아파트는 금액이 부담스럽고, 월세로 가면 돈을 모으기가 어려워 전세로 발길을 돌리지만, 이때 각종 사기에 노출되기 쉽습니다.

최근엔 보증보험까지 끼고 벌어지는 ‘신종 전세 사기’도 등장하며 피해가 확산되고 있습니다.

이번 포스팅에서는 전세 사기의 대표 유형, 실제 피해 상황, 그리고 예방법에 대해 꼼꼼히 정리해 드리겠습니다.

전세 사기는 왜 계속 증가할까?

청년층을 노린 신축 빌라 전세 사기

신축 건물 + 보증보험 가입 가능
집주인(혹은 ‘쩐주’)이 신축 빌라를 지어놓고, 전세 세입자를 찾을 때 “보증보험 가입이 가능하다”는 점을 적극 홍보합니다. 신축 빌라라 상태도 깨끗하고, 게다가 보증보험까지 된다니 믿음직스럽죠. 청년들은 자연스럽게 이 매물을 선택하게 됩니다.
‘바지 사장’을 통한 구조적인 사기
실제 건물을 소유한 사람(쩐주)이 아니라, 명의를 빌린 ‘바지 사장’이 임대 사업자로 등록하고 전세 보증보험에 가입합니다. 세입자들은 문제없을 거라 믿고 전세금을 보내지만, 정작 전세금은 쩐주에게 빠져나가고 바지 사장은 파산이나 잠적을 해버리는 식입니다. 보증보험으로 세입자 전세금을 돌려받는다 해도, 건물 자체가 날림 공사여서 정상적인 주거 생활을 할 수 없고 이사도 제때 못 하는 불편을 겪게 됩니다.

빌라·오피스텔의 시세 불투명 문제

시세 파악이 어려운 빌라·오피스텔
아파트에 비해 빌라나 오피스텔은 시세 기준이 모호합니다. 시세를 정확히 알기 어렵다는 점을 악용해, 매매가보다 훨씬 높게 전세보증금을 책정하기도 합니다. 결국 세입자는 시세보다 부풀려진 전세금으로 계약을 맺게 되는 것이죠.
갭투자 구조의 취약성
전세 보증금은 사실상 집주인에게 돈을 빌려주는 것과 같습니다. 갭투자자나 ‘빌라왕’ 같은 집주인들은 은행 대출과 세입자의 보증금을 이용해 여러 채를 사들이는데, 부동산 경기가 나빠지면 돌려막기가 안 되어 세입자에게 보증금을 못 돌려주는 상황이 벌어집니다.

정보 불균형과 무리한 대출

임대인의 재무 상태 확인이 어려움
세입자는 임대인의 소득, 채무, 체납 여부 등을 쉽게 알 방법이 없습니다. 보증금을 돌려받을 능력이 있는지 모른 채 계약을 맺으니, 사기에 노출되기 쉽습니다.
전세자금대출의 역설
전세를 구하려면 대출이 필수인 시대가 되었습니다. 그러나 전세가 상승을 부추기고, 세입자가 사기를 당했을 땐 빚까지 떠안게 되는 구조적 문제도 큽니다.

전세 사기 피해 상황, 얼마나 심각할까?

돌려막기의 끝, 보증금 미반환

전세 만료 시점이 되면, 집주인(혹은 명의자)이 새로운 세입자에게 전세금을 받아 이전 세입자에게 돌려주는 ‘돌려막기’가 일반화되어 있습니다. 그러나 부동산 경기가 식거나 전세가 하락하면, 이전 세입자에게 줘야 할 보증금을 마련하기 어려워집니다.
경매로 넘어가도 집이 헐값에 팔리면, 세입자의 전세금은 거의 배당받지 못하는 최악의 상황이 벌어집니다.

실제 주거의 질 악화

불량 시공
일부 악덕 시공사는 애초부터 전세금을 받아 먹튀할 목적으로 부실공사를 하기도 합니다. 입주 후 곰팡이, 누수 등 각종 하자가 속출해 ‘주거 생활’ 자체가 힘들어집니다.
이사 일정 차질
보증보험을 통해서 전세금을 돌려받는다고 해도, 보험금 지급에 최소 한두 달 걸리는 경우가 많습니다. 다음 집 전세금 마련이 늦어져서 입주에 문제가 생기는 등 생활 전반에 큰 곤란을 겪게 됩니다.

정신적·경제적 고통

전 재산을 잃거나 심하면 거액의 전세자금대출 빚까지 지는 경우도 많습니다.
계속되는 소송, 경매 절차, 심지어 집주인 잠적 등으로 극심한 스트레스에 시달리는 피해자도 적지 않습니다.

전세 사기의 대표적인 징후 & 유형별 주의사항

소유자가 20~30대 젊은 연령대 + 민간 임대주택 등록

보통 ‘바지 사장’으로 80~90년대생의 명의를 활용하는 경우가 많습니다.
민간임대주택 사업자 등록을 했는지 등기부등본 ‘갑구’에 표기되어 있으니 주의 깊게 살펴보세요.

근저당권자가 협동조합인 경우

1금융권 대출이 어려운 젊은 명의자(바지 사장)에게, 협동조합 형태가 대출을 실행해주고 있습니다.
등기부등본 ‘을구’에 근저당권자가 ‘〇〇협동조합’으로 적혀 있다면 의심을 해보셔야 합니다.

전세가 이상할 정도로 시세보다 저렴하거나, 반대로 매매가와 비슷

너무 싼 전세나, 시세를 무시한 지나치게 높은 전세가는 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
신축 빌라나 오피스텔임에도 주변 시세보다 전세금이 ‘과하게’ 낮거나, 매매가에 근접할 정도로 높은 전세가는 둘 다 사기 가능성이 높습니다.

공인중개사가 집주인 연락처를 숨기거나, 계약금을 대리 수령

집주인과의 직접 통화를 꺼리거나, “보증금은 우리 사무소로 보내주세요”라고 하는 중개사라면 일단 의심부터 해야 합니다.
중개보수(수수료)를 터무니없이 깎아주겠다며 유도하는 경우도 주의가 필요합니다.

전세 사기를 피하기 위한 핵심 체크리스트

등기부등본 꼼꼼히 확인하기

소유자 이름과 주민등록번호, 근저당권, 임대사업자 등록 여부 등을 반드시 살펴봅니다.
잔금 치른 직후와 전입신고 다음 날에도 다시 한 번 등기사항을 확인하세요. (근저당권 설정이 새로 생겼는지 필수 점검!)

임대인 체납세액 조회하기

2023년부터 법이 개정되어, 임차인(보증금 1,000만 원 이상)은 임대인 동의 없어도 체납세액을 확인할 수 있습니다.
계약 전·후에 꼭 세금 체납 여부를 조회하시고, 문제가 있으면 계약을 해제할 수 있다는 특약을 넣는 것도 좋습니다.

전세 보증보험 가입 여부 확인하기

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임대인이나 임차인이 직접 가입 가능하니, 가급적이면 보증보험에 가입하세요.
전세금 반환 보증에 가입되지 않는다면 계약을 해제할 수 있다는 조항을 계약서에 추가해 두는 것도 안전장치가 됩니다.

시세 조사가 우선

여러 부동산 중개사무소, 인터넷 매물, 인근 유사 매물과 비교해 시세를 면밀히 파악하세요.
신축 빌라/오피스텔은 매매가 정보가 부족하니, 주변 구축 시세 대비 감안해 신중히 접근하는 게 좋습니다.

불법 증축·칸 분할 여부 확인

건축물대장과 실제 집 구조가 일치하지 않는지 미리 점검하세요.
방을 무리하게 쪼갠 형태는 향후 계약 종료 시 더 큰 문제가 될 수 있습니다.

전세, 무조건 피해야 할까?

전세 자체가 우리나라 특유의 주거 문화이며, 적절히 활용하면 월세보다 경제적으로 유리할 때도 있습니다. 하지만 부동산 시장이 불안정해질수록 전세 사기는 계속 등장할 수밖에 없는 구조적 문제를 안고 있죠. 안전장치를 마련하고 꼼꼼하게 확인해보는 습관이 무엇보다 중요합니다.

가능하다면, 월세나 반전세도 고려
청년층이라면, 조금 더 안정적인 주거 환경을 위해 월세나 반전세를 검토하는 것도 방법입니다.
계약 전 치밀한 사전 조사
임대인 재정 상태, 등기부등본, 시세 비교, 보증보험 가입 여부 등을 최우선으로 확인하세요.
조금이라도 의심된다면 전문가와 상담
공인중개사가 아니라, 변호사나 법률 전문가, 혹은 공공기관(법률구조공단 등)의 자문을 구하는 것을 추천드립니다.

전세 사기를 막는 가장 좋은 방법은 ‘의심’에서 시작됩니다.
“이 집, 왜 이렇게 싸지?”, “근저당권자가 왜 이럴까?”, “왜 임대인이 직접 나오지 않을까?”
이런 물음표가 생기면 반드시 추가 조사를 하고, 불안하면 과감히 피하는 게 안전한 선택입니다.

전세 시장이 안전하고 투명해지는 그날까지, 꼼꼼히 확인하고 안전한 계약을 하시길 바랍니다.