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환율 급등과 금리 인상, 부동산 시장의 미래는?

요잇다

2024년 12월 27일 — 9 min read

이번 포스팅에서는 최근 급등한 원-달러 환율과 그 여파로 인해 달라질 수 있는 국내 부동산 시장과 금리 환경을 다룹니다. 환율 급등의 배경, 금리 변동성, 부동산 매매 및 전세 시장에 미치는 영향 등을 다각도로 살펴봄으로써 종합적인 인사이트를 제공해 드리고자 합니다.

급등하는 원-달러 환율, 어디까지 오를까?

강(强)달러 시대 진입

최근 원-달러 환율이 금융위기 이후 최고 수준에 근접했다는 소식이 전해지고 있습니다.
미국의 기준금리 인상 기조와 10년 만기 국채금리의 상승 흐름이 맞물리면서 강달러 현상은 더욱 강화되고 있습니다.

신흥국 통화가치 하락

미 연준(Fed)의 고금리 기조가 지속되다 보니, 한국 원화뿐 아니라 위안화·엔화 등 주요 아시아 국가들의 통화가치도 크게 약세를 보이고 있습니다.
수출 비중이 높은 신흥국에서 자국 통화가치가 떨어지면 원화 역시도 함께 약세를 보일 가능성이 크다는 점이 문제입니다.

금리 환경, 다시 오르막길?

미국 국채금리 상승의 영향

미국 국채 10년물 금리가 4%대를 넘나드는 움직임을 보이고 있는데, 이는 곧 전 세계 금융시장의 기준금리 상승을 유도할 수 있습니다.
한국은행이 경기 침체를 우려해 당분간 기준금리를 크게 내리기 어려운 상황이 지속된다면, 시중은행의 주택담보대출(주담대) 금리는 다시 오름세를 보일 가능성이 높습니다.

코픽스(COFIX) 변동 금리의 함정

한때 코픽스 금리가 내려가면서 주담대 이자율이 잠시 안정되는 듯했지만, 다시 거꾸로 금리가 뛰어오르고 있습니다.
앞으로 미국이 금리 인하를 제한적으로 진행하거나 혹은 동결 가능성을 시사한다면, 국내 금리 역시 내리기 쉽지 않아 가계 부담이 커질 전망입니다.

부동산 시장, 하방 압력 커질까?

거래량 급감과 매도자 우위의 혼선

환율이 급등하면 외국인 투자자금이 빠져나가거나, 국내 투자심리가 위축돼 부동산 거래량이 줄어드는 추세가 강화될 수 있습니다.
실제로 일부 수도권 지역은 매수세가 꺼지면서 매물이 쌓이고, 호가가 낮아진 매물이 등장하고 있습니다.

자가 보유율 감소와 ‘월세화’ 가속

정부 발표 자료에 따르면 최근 자가보유율이 감소하고 월세 비율이 높아지는 경향이 뚜렷해지고 있습니다.
“집은 반드시 소유해야 한다”는 인식이 약해지면서, 내 집 마련을 포기하거나 전·월세로 전환하는 흐름이 생기는 것입니다.

고가 지역도 안심할 수 없다

그동안 ‘강남 불패’라고 불리던 지역 또한 초고가 아파트를 중심으로 큰 폭의 하락 거래가 관측되고 있습니다.
금리 인상의 여파로 부담이 커진 다주택자, 그리고 자금 여력이 약해진 실수요층이 늘면서 매물 잠김 현상과 급매물 출현이 동시에 발생할 수 있습니다.

향후 전망

환율 1,500원 돌파 가능성?

일부 전문가는 2025년 초까지 원-달러 환율이 1,500원 선을 넘어설 수 있다고 전망합니다.
환율이 크게 오르면 수출기업이 단기 호재를 누리는 것처럼 보일 수 있지만, 주요 수출 대상국 역시 통화가치가 급락하고 있어 실질적인 이익으로 이어지긴 어렵습니다.

금리 추가 인상 시나리오

미 연준이 2024~2025년에 금리를 동결하거나 단계적으로 인하할 것이라는 예상도 있었으나, 최근 지표가 좋지 않아 인하 시점을 늦출 가능성이 커지고 있습니다.
한국 역시 예금금리, 주담대 금리 등 시중금리 전반이 상승 쪽으로 방향을 잡게 될 수 있습니다.

부동산 가격 조정 본격화

금리와 환율이 동반 상승하면 체감 경기 자체가 빠르게 악화될 수 있으며, 이에 따라 부동산 가격도 급락장을 맞이할 수 있습니다.
이미 수도권, 서울 외곽 지역을 중심으로 매매가와 전세가 모두 하락 추세를 보이는 점은 앞으로 더 큰 조정이 가능함을 시사합니다.

안전자산 확보 vs. 추가 매수 타이밍?

투자 성향 따라 나뉘는 선택

안전자산 선호: 변동성이 큰 시장에 부담을 느끼는 투자자는 현금성 자산·채권 등으로 포트폴리오를 재조정해 리스크를 줄이는 방안을 고민할 필요가 있습니다.
추가 매수 노림: 부동산 시장이 저점 매수 기회가 될 수 있다는 의견도 존재합니다. 다만 무리한 대출을 활용한 ‘영끌’이나 ‘빚투’는 향후 금리인상 속에서 큰 리스크가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

시장 모니터링이 필수

고금리 기조가 언제까지 이어질지, 환율이 어디까지 오를지 예측하기 어려운 만큼 주기적인 시장 분석과 전문가 의견 청취가 중요해졌습니다.
2024년 하반기 이후부터는 국제 정세, 미 대선 등 거시적 요인이 결합돼 변동성이 더 커질 수 있으므로, 상황을 면밀히 살피고 신중하게 접근해야 합니다.

마무리하며

원-달러 환율 상승, 금리 인상 가능성, 부동산 시장 매수·매도 심리 변화가 동시에 전개되면서 2024~2025년 한국 경제가 큰 전환점을 맞이할 것으로 보입니다. 특히 환율이 심리적 저항선인 1,500원 선에 근접할 경우, 기존의 투자 전략이 통하지 않는 예외적 상황도 올 수 있습니다.

무엇보다도 시장의 흐름은 예측 불가능한 요소가 많으므로 리스크 관리를 최우선으로 해야 합니다. 과거의 부동산 불패 신화나 환율·금리 사이클에 대한 고정관념보다는, 현 시점에서의 객관적 지표와 거시경제 전망을 바탕으로 냉철히 판단해야 할 때입니다.